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          中國31省份房地產投資排行榜

          作者:娜   來源:未知   時間:2019年10月12日

          房地產投資回報率怎么算

          房產的投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言有三種計算形式:

          1、房產收益模式計算公式:投資回報率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

          投資房產的收益是這樣實現的,通過貸款購買商業地產,而后出租以獲取租金,然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,超出償還銀行貸款月供還款額的部分,才是投資客的投資回報。

          2、房產投資回報率分析計算公式:投資回報率=(稅后月租金-物業管理費)×12/購買房屋單價

          此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系,只要結果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

          3、房產投資回收時間分析計算公式:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12

          這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般認為結果在12-15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性。

          衡量房產投資回報價值的方法有多種,為方便理解,這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法,一種是租金回報率,另一種是投資回報率方法,這兩種方法也是業內人士常用的兩種計算房產投資價值的方法,前者較適用于一次性付款購房者,后者更適用于按揭貸款購房者。

          房地產投資風險

          (1)市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多,市場營銷競爭激烈,最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的,是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。

          (2)購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下,人們會降低對房地產商品的消費需求,這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少,從而使其遭受一定的損失。

          (3)流動性和變現性風險。首先,由于房地產是固定在土地上的,其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移,而其實體是不能移動的。其次,由于房地產價值量大、占用資金多,決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性,即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手,即使脫手也難達到合理的價格,從而大大影響其投資收益,所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

          (4)利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響:一是對房地產實際價值的影響,如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響,如果貸款利率上升,會直接增加投資者的開發成本,加重其債務負擔。

           
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